최근 PF대출에 대해서 관심이 많습니다. BNK경남은행에서 발생한 횡령액 규모가 무려 500억대입니다. 담당직원이 2016년부터 2022년까지 7년에 걸쳐서 562억원의 회삿돈을 빼돌린 것입니다.
해당 직원은 15년간 동일업무를 한 것으로 밝혀져 더 논란이 되고 있습니다.
금융당국에서도 은행권에 이어서 전 금융권에 PF 자금 관리 내역 점검을 지시하여 실시 중이라고 합니다.
오늘은 PF 대출에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.
PF 대출 / Progect Financing
"사업주로부터 분리된 프로젝트에 자금을 조달하는 것"
쉽게 말해서 '부동산 대출', 부동산 개발사업을 위한 대출입니다.
'기업의 신용과 담보에 기초하여 자금을 조달하는 기존의 기업금융과 달리 기업과 법적으로 독립된 부동산 개발 프로젝트로부터 발생하는 미래 현금흐름을 상환재원으로 자금을 조달하는 금융기법' 이라고 합니다.
PF 대출은 담보가 없는 사람에게 미래의 현금흐름을 보고 대출을 해주는 것입니다. 보통은 기업을 대상으로 하죠.
아무것도 없는 땅에 무엇인가 지어져서 가치가 어떻게 변할까만 판단하여 대출을 해주는 것입니다.
PF 대출 구조도
대출을 받기 위해서는 우선 그 돈으로 어떤 사업을 진행할 것인가가 중요합니다.
위 구조도에서 '설계 및 인허가' 항목이 바로 이 부분이고 PF 대출의 시발점입니다.
시행사는 인허가를 받은 후 금융기관에 대출을 의뢰합니다, 금융기관에서는 *SPC에 대출을 해주고 해당 사업 이외에는 돈을 써서는 안된다는 약정도 체결합니다.
만약 건물을 짓는다고 하면 시공사를 선정할 것이고 시공사는 대금을 받고 시공을 시작합니다.
결국 사업의 결과는 시공사가 보여주는 것이기 때문에 이 모든 과정에서 시공사의 역할을 매우 중요합니다.
그렇기에 PF 대출에서 중요한 것이 시공사의 **도급능력입니다.
*특수목적법인, 대개 서류상으로만 존재하는 페이퍼 컴퍼니 형태, 사업목적이 달성되면 언제든 쉽게 법인 청산 가능
**도급이란 건설공사를 완성할 것을 약정하고, 상대방이 그 공사의 결과에 대하여 대가를 지급할 것을 약정하는 계약
PF 대출 정보
금리
연 4.5% ~ 연 24%이며 프로젝트 별로 차등 적용됩니다.
대출 이자율 산출은 기준 금리에 가산 금리를 더하여 계산합니다.
연체금리는 대출금리+3% 이며, 연 24% 이내입니다.
대출 기간
1년에서 최장 5년 또는 어음만기일까지이며 대출기관마다 상이합니다.
상환방식
만기일시상환, 원금균등분할상환 중 택일 할 수 있습니다.
준비서류
감정서류일체(대행가능), 인감증명, 지방세, 국세완납증명서, 소득증빙자료, 기타 채무자 필요 서류입니다.
기타
새마을금고 PF 대출은 자기자본비율이 20% 이상이 되어야 가능합니다.
PF 대출에서 중요한 부분
개념 설명에서 말했듯이 PF 대출은 미래에 지어질 건물이나 현금흐름을 보고 대출을 해주는 것입니다.
단순하게 문제점이 바로 보입니다. '건물이 제대로 안 지어지거나 분양이 안되어서 돈이 들어오지 않는다면...? / 프로젝트(사업)가 실패한다면?'
돈을 빌려주는 은행도 이 부분을 간과하진 않겠죠.
그래서 짚고 넘어가는 것이 두 가지 있습니다.
- 향후 지어질 건물의 시공이 제대로 되지 않는다면?
- 지어진 건물의 분양이 저조하다면?
1. 향후 지어질 건물의 시공이 제대로 되지 않는다면?
건물을 짓는 일은 시공사에서 담당합니다. 준공까지 잘 완료할 수 있는 시공사인지 판단이 필요합니다.
•시공 능력
해당 시공사의 매출은 얼마인지, 실적은 어떤지, 도급순위는 어느 정도인지 파악합니다.
도급 순위란 개별건설회사의 도급한도액 규모의 크기에 따라 순위를 매겨놓은 것 입니다. 도급에 대한 설명은 위에 있습니다.
•상환 능력
기업신용등급이 최소 BBB+는 되어야 상환능력을 인정합니다.
2. 지어진 건물의 분양이 저조하다면?
건물까지는 어떻게 준공된다고 해도 분양이 잘 되지 않는다면 대출 받은 돈을 상환하기 쉽지 않을 것 입니다.
은행도 이 부분에 대해서 섣불리 판단하긴 어렵습니다. 분양이 잘 되는 것은 어느 정도 운도 따라야 하니까요.
그래서 은행에서는 2가지 보험을 들어놓습니다.
2-1. 선행조건
대표적으로 사전청약률이 9%를 넘지 못하면 대출 승인이 되지 않도록 되어 있습니다. 물론 사전청약이기 때문에 해약할 가능성도 있지만 상품성을 판단하기엔 적절하기 때문이라고 생각합니다.
2-2. 할인분양
목표 분양률에 도달하지 못한다면 강제적으로 할인분양을 하게하여 분양률을 높입니다. 예상했던 수익에는 못 미치겠지만 대출을 상환하지 못하는 일은 발생하지 않을 것입니다.
이슈 / 문제점
현재 대두되고 있는 여러 문제들의 가장 큰 이유는 PF 대출을 해주면서 건축물을 자세하게 직접 확인하지 않았고 대출을 받으려고 하는 당사자가 제출한 서류 및 자료에만 의존하여 확인한 결과 대출까지의 과정이 너무나도 부실했던 것입니다.
PF 대출로 받은 돈은 어디에만 사용하여야 한다고 했었죠?
대출을 받기 위해 구상한 사업, 건축물의 시공 등 해당 프로젝트에 들어가는 비용에만 사용하여야 합니다.
논란이 된 사건들에서 채무자는 많게는 몇백억에 달하는 공사비를 받고도 건설비가 아닌 다른 용도로 사용하였고 채무를 갚아야 하는 의무도 위반하기도 하였습니다.
건축물을 지어 도시화하고 가구를 공급하기 위해서는 꼭 필요한 대출이지만 요즘처럼 부동산 시장이 전체적으로 대폭 하락하고 금리도 치솟는 시기에는 최근 있었던 PF 대출 관련 문제라던지 대출부터 상환까지의 과정에서 많은 문제들이 발생하곤 합니다.
부동산 경기가 좋지 않은데 무리하게 PF 대출을 받아 사업을 진행하고 결국 상환도 하지 못하는...
금융회사들은 돈을 빌려주고도 받지 못하기 때문에 연쇄적으로 우리 사회 전체의 피해로 이어지게 됩니다.
하지만,
PF 대출을 아예 막아버린다면 전반적인 건설공사의 진행이 되지 않아 문제가 생길 것입니다.
가장 간단한 해결방법이지만 가장 중요한 부분인 모든 과정에서 꼼꼼하게 확인하고 금융기관도 채무자도 각자의 의무를 성실히 하는 것이 필요하다고 생각합니다.
